Прежде чем подбирать квартиры для просмотра, подумайте хорошо, взвесьте все «за» и «против». После приобретения недвижимости вам скорее всего предстоит делать ремонт, организовывать переезд, обустройство на новом месте. До этого радостного момента придется искать агента по недвижимости. Если вы готовы все делать самостоятельно, то нужно будет собирать информацию о рынке недвижимости вашего города, искать подходящие варианты, изучая газеты и журналы по недвижимости, базы квартир в Интернете, делать телефонные звонки, про-водить переговоры, ездить на просмотры, принимать мучительные решения, изучать документацию для сделки, подписывать договоры, переживать, опасаясь упустить что-то важное.
Если после всего перечисленного вы радостно воскликнули: «Да, я хочу купить квартиру!» — для начала определите, для чего она нужна. Предвижу несколько мотивов:
Покупаете квартиру для себя и своей семьи (надоело жить с родителями).
Приобретаете квартиру, чтобы сдавать ее в аренду.
Намереваетесь вложить деньги в недвижимость, тем самым защитить их от инфляции.
Говорите себе: «Все покупают, а чем я хуже».
Подбираете объект недвижимости ради статуса, считаете, что вам пора жить в престижном районе вашего города.
Покупаете квартиру, чтобы иметь уютный уголок, куда можно «сбежать» от семьи.
Самое главное при покупке недвижимости — место, которые вы выбираете для своего дома или квартиры в нужном ценовом сегменте. Мои наблюдения показывают, что если место нравится, клиенты могут закрыть глаза на несущественные недостатки жилья. На выбор места я предлагаю посмотреть с двух позиций: вы покупаете для себя, вы покупаете для инвестиций или спекуляций недвижимостью.
Вот какую ошибку совершила моя клиентка при покупке жилья, скрыв от меня истинную цель приобретения. Дело в том, что на вопрос «С какой целью покупаете квартиру?» она ответила, что хочет сменить один московский район на другой и уложиться в определенный бюджет. На самой деле (а это выяснилось уже после регистрации договора купли-продажи) она хотела сдавать в аренду приобретенную квартиру с целью получения пассивного дохода. Выбрала при этом квартиру, расположенную на 1 этаже, в тот момент ее очень привлекала цена недвижимости. Позднее, когда моя клиентка столкнулась с арендой, она быстро сообразила, что квартиры, расположенные на 1 этаже, не пользуются популярностью у арендаторов, их снимают неохотно, такие квартиры простаивают, арендная плата за них меньше.
Если вы покупаете для себя, отнеситесь очень внимательно и серьезно к выбору места для вашей будущей недвижимости.
Как далеко находится от вашего места работы и от места работы ваших домашних район предполагаемой покупки жилья?
Что вы знаете о районе?
Кстати, настоятельно рекомендую взглянуть на предполагаемый район в рабочий день и в выходной день. Объясню, почему. Мне знакомы московские районы, имеющие интенсивное движение в рабочие дни. В выходные же они становятся более спокойными. Полученные сведения могут стать важными для вас.
Есть ли в районе детские садики, школы, поликлиники, магазины, сервисные службы?
Куда выходят окна выбранной квартиры?
Вряд ли вы захотите смотреть в окна дома, расположенного напротив вашего. Но такое может случиться, особенно в районах, где сносят «пятиэтажки» или там, где есть пустырь, который по решению муниципальных органов однажды может превратиться в шумную строительную площадку. Вот почему нужна осмотрительность, конечно, в том случае, если вид из окна важен для вас.
Когда вы будете делать экскурсию по району, обратите внимание на людей, присмотритесь к их образу жизни, чтобы после покупки недвижимости не испытывать разочарование. Одна моя клиентка решила обменять отличную квартиру в центре, потому что однажды в доме напротив открыли ресторан с живой музыкой. На счастье, музыка не грохотала, а вот мелькающие огни неоновой вывески сильно раздражали ее. Вот почему советую прогуляться по району и в вечернее время.
Иногда имеет значение и сезонность покупки. Тем покупателям, которые хотят решить квартирный вопрос летом, советую прогуляться по району, чтобы узнать, не расположен ли поблизости крупный образовательный центр. Пока молодежь на каникулах, район может быть спокойным, но осенью молодые люди могут заполнить прилегающие к институту дворы, создавая шум и уменьшая безопасность.
Если вы подбираете квартиру зимой, когда небо покрыто серыми тучами и рано темнеет, захватите на просмотр обычный компас, чтобы понять, куда выходят окна квартиры. В моей риэлторской практике был случай интересного обмена, когда пара, готовясь к рождению малыша, выезжала из квартиры с окнами на север.
Если вы занимаетесь инвестициями в недвижимость или спекуляциями на рынке недвижимости, при выборе места вы используйте другой подход, который может принести финансовую выгоду. Обратите внимание на непристижные районы, особенно районы массовой застройки. Пока они находятся в стадии строительства и благоустройства, они видятся многим покупателям серыми и непривлекательными. Но умные инвесторы отлично знают, что норма дохода от вложений в недвижимость в развивающемся районе гораздо выше, чем при инвестициях в популярный район города или области. Так было, например, с московским районом Марьино. Я хорошо помню начало развития этого московского района, когда можно было выгодно купить квартиру. В период застройки однокомнатную квартиру там можно было арендовать по цене от 90 до 150 долларов в месяц при средней цене по Москве 300 долларов ежемесячно. Сейчас цена квадратного метра там не отличается от цены квадратного метра в других спальных районах столицы. Кстати, арендная ставка тоже. Безусловно, такой подход наиболее оптимален для тех, кто располагает временем, обладает таким качеством, как терпение, кроме того силён духом, ведь спекуляции и инвестиции — это риск: сила духа понадобится.
Прежде, чем выезжать на просмотры квартир, составьте список требований к будущему жилью. Первоначальный и конечный списки у вас могут различаться.
Поясню на примере. Однажды ко мне обратилась клиентка, желающая купить четырехкомнатную квартиру в Москве в районе станции метро «Динамо». Заявленный ею бюджет вполне со-ответствовал данному району. В итоге она приобрела четырех-комнатную квартиру в районе станции метро «Варшавская». «Как такое может быть?» — спросит человек, знающий, что станция метрополитена «Динамо» располагается на севере Москвы, а «Варшавская» — на юге столицы. Оказалось, что для клиентки определяющей потребностью являлось не месторасположение квартиры, а возможность купить отремонтированную свободную юридически и физически квартиру за определенные деньги. Она хотела купить квартиру и быстро переехать в нее. Дело в том, что все продаваемые четырехкомнатные квартиры на «Динамо» на момент нашего сотрудничества были коммунальными, их нужно было расселять тому агенту, кто занимался продажами. Обычно расселение занимает много времени, кроме того, сделка вовсе могла не состояться по причине человеческого фактора. Здесь меня поймут риэлторы, знающие, что такое расселение или разъезд в несколько адресов. Моей же клиентке нужно было купить квартиру срочно, потому что, во-первых, хозяйка квартиры, которую снимала заказчица, предупредила ее о том, что не будет больше сдавать жилье, во-вторых, старшая дочь клиентки должна была пойти в первый класс и надо было завершить переезд до 1 сентября, а на дворе стоял июль месяц.
Как самостоятельно определить базовые потребности? Со-ставьте список ваших требований к жилью, включив в него все ваши пожелания, крупные и мелкие. Помните, что идеальных квартир на рынке недвижимости не бывает. Поэтому еще раз про-смотрите ваш первоначальный (предполагаю, что длинный список, вычеркните из него те пункты, что кажутся вам не такими уж принципиальными, с отсутствием которых в квартире вы готовы смириться.
Пример из моей практики. Как-то я подбирала альтернативную квартиру для семьи моей клиентки Валентины. Мы искали квартиру только в одном районе, могли потратить строго опре-деленную сумму. В основном смотрели «пятиэтажки» и «девяти-этажки». Опытные риэлторы знают, что квартиры в подобных домах могут быть с балконами, лоджиями и без них. Мы же смот-рели только квартиры с балконами или лоджиями, потому что для Валентины данный параметр был очень важен. До этого она жила в квартире на первом этаже без балкона, но расположенной в центре. Теряя при обмене центр, Валентина очень хотела компенсировать утрату балконом, доплатой и дополнительными квадратными метрами. Учитывая ее пожелание, я предлагала ей к просмотру квартиры с балконами или лоджиями. В результате, когда такая квартира была найдена, Валентина не обратила внимания на старые обои, потому что понимала, что их можно легко переклеить, а вот балкон на третьем этаже соорудить нельзя.
Прежде чем начинать просмотры квартир, убедитесь, что у вас есть деньги в достаточном количестве.
Если у вас имеется денежная сумма на банковском счете, вы можете радостно начинать. Но большинство покупателей недвижимости могут купить новую квартиру только при условии продажи старой или получения ипотечного кредита.
Часто покупатели, не имеющие агента по недвижимости, совершают распространенную ошибку: сначала они начинают подбирать для себя квартиры, потом ездят на просмотры. Что происходит дальше?
Представьте, что вы нашли жилой объект, удовлетворяющий вас по всем параметрам. Естественно, вам не хотелось бы его упустить. Вы вносите задаток за квартиру. Но ведь ваше собственное жилье еще не продано! Начинаете лихорадочно искать покупателя на свою квартиру, даете рекламные объявления, обзваниваете по вечерам друзей и знакомых, а время идет. Замечательно, если вы найдете желающего купить вашу квартиру. А если нет? В таком случае вы теряете денежную сумму, отданную в качестве задатка за понравившуюся квартиру. Вот почему порядок такой: найти покупателя на собственную квартиру; подписать с ним серьезное соглашение, получить задаток или аванс; активно подбирать жилой объект для покупки в определённый срок.
Есть, правда, и другой путь выхода из сложной ситуации, когда вы нашли квартиру, а потом продаете свою, — снижение цены, чтобы привлечь покупателя к реализуемой квартире. Вам приходится делать цену на нее привлекательной за счет уменьшения, а это уже финансовые потери и вырученной суммы может не хватить на покупку той, выбранной и закрепленной деньгами за вами, квартиры. Тогда вы начинаете лихорадочно искать кредит, хоть потребительский, с грабительскими процентами, лишь бы не потерять еще больше. Кто виноват в финансовых потерях? Вы сами или ваш риэлтор, допустивший в работе ошибки.
Попросите у продавца для ознакомления правоустанавливающие документы на квартиру или их ксерокопии.
Задайте продавцу следующие вопросы:
Не находится ли квартира под залогом?
Имеются ли имущественные претензии со стороны других лиц?
Не является ли квартира предметом судебного разбирательства?
Приобреталась ли квартира в браке или нет?
Если квартира получена по наследству, узнайте, есть ли претензии со стороны других наследников.
Вот такую историю мне рассказал агент по недвижимости, представляющий интересы покупателя своей собственной квартиры. На переговорах в агентстве она видела, что мужчина-покупатель очень осторожен и недоверчив. Она не могла объяснить себе, почему он так себя ведет, ведь агент, собственница продаваемой квартиры, предоставила все необходимые документы: свидетельство о собственности, договор купли-продажи, копию финансово-лицевого счета, вы п иску из домовой книги, вы писку из домовой книги по другому адресу, куда она с дочерью зарегистрировались до сделки, квитанции, подтверждающие оплату коммунальных услуг.
«Что же произошло в жизни этого человека? Почему он такой подозрительный?» — ломала женщина голову над этими вопросами. Оказалось, что ее квартира была второй, на которую пал его выбор. Первоначально он, опытный бизнесмен, решил искать квартиру самостоятельно. Нашел подходящий вариант, внимательно изучая объявления в московской газете по недвижимости, съездил посмотреть квартиру, затем составил соглашение с продавцами, дал задаток, назначили день сделки. Мужчина приобретал квартиру пожилому отцу, который также присутствовал на сделке. Продавали квартиру женщина лет 40 и ее отец. В банке во время закладки денег в банковскую ячейку стариков пристроили на диванчике, чтобы они не мешали вести подсчет и проверку купюр, они стали общаться и в какой-то момент старичок- продавец сказал пожилому покупателю:
— Если позвонит мой сын в квартиру, вы не говорите, что купили ее, скажите ему, будто снимаете!
— А почему вы скрываете продажу квартиры от сына? — поинтересовался покупатель.
Старичок-продавец спохватился, понял, что брякнул лишнее. Начались вопросы на повышенных тонах, туманные ответы, шум, гам, ведь деньги уже успели положить в банковскую ячейку, оформив нужные документы. Что же произошло?
Оказалось, что когда у старичка-продавца умерла жена, ее долю в приватизированной квартире надо было делить на троих: мужа, сына и дочь. Сын жил в Киеве, много работал и пропустил срок принятия наследства, который, как известно, равен 6 месяцам. Долю умершей разделили между мужем и дочерью. Прошло несколько месяцев, дочь начала уговаривать отца продать квартиру, купить поменьше, ей нужны были деньги. Под давлением дочери пожилой человек согласился, сыну решили ничего не рассказывать. Вот и получилось, что на сделке старик проговорился по сути в том, что правоустанавливающие документы на квартиру оформлены ошибочно.
Конечно, в данном случае можно было перенести сделку, по-лучить от сына нотариально заверенное заявление о том, что ему известно о продаже квартиры, что он не имеет претензий, разделить деньги за проданную квартиру между тремя владельцами, в том числе и сыном, взять с него расписку о получении денег, но мой покупатель уже ни о чем не хотел слышать. Напуганный такой близкой возможностью потерять деньги в случае, если бы сын решил опротестовать сделку, он начал искать агента, чтобы уже с ним совершить безопасное приобретение квартиры. Так, его агент нашел в газете мое рекламное объявление о продаже квартиры.
Есть ли у продавца несовершеннолетние дети?
Если дети есть и у них имеются доли в квартире, требуйте от хозяина квартиры разрешение органов опеки на продажу жилья. Если несовершеннолетние дети не входят в число собственников квартиры, а просто были зарегистрированы в ней, обязательно проверяйте, куда выписаны дети, где они «прописаны» сегодня. Требуйте документы, подтверждающие их нынешнюю регистрацию (выписка из домовой книги). Если вы не поинтересуетесь этим, можете потерять и квартиру, и деньги, как произошло однажды с моей клиенткой.
Как-то я продавала отличную однокомнатную квартиру в кирпичном доме. Однажды на просмотр пришла молодая женщина. Ее звали Ольга. Я видела, что квартира ей понравилась, она подыскивала квартиру для свекрови. Задавала много вопросов, в том числе и те, что я указала. Она решила вносить задаток. Назначили встречу в офисе агентства. Когда мы с Ольгой запол-нили договор, руководитель подписал его, а она внесла деньги в знак серьезности намерений, я увидела, что она облегченно вздохнула, чувствовалось, что она словно сбросила груз с души. А потом Ольга рассказала мне историю по приобретению первой собственной квартиры, которая закончилась для ее семьи очень печально.
Ольге, коренной москвичке, нравились сталинские дома в центре столицы, именно по этому критерию она с мужем подбирала себе квартиру. Понравившуюся квартиру продавало маленькое агентство. Квартира оказалась свободной, поэтому быстро провели сделку, а после нее Ольга организовала дизайнерский ремонт в квартире. После его окончания счастливые муж и жена приобрели мебель и переехали в свое уютное гнездышко. А вот дальше…
Дальше события развивались стремительно. На квартиру наложили арест, Ольга поделилась со мной тем, что она пережила, когда однажды в квартиру пришел пристав. Оказалось, что женщина, продавшая квартиру, выписалась в «никуда» со своей несовершеннолетней дочерью. Агентство разводило руками. Нанятый адвокат ничего не смог сделать для семейной пары, потому что по закону в данной сделке не были соблюдены права несовершеннолетней девочки. Прекрасно отремонтированную квартиру возвратили продавцу и ее дочери.
А деньги??? Как отметила Ольга, эта история произошла в середине 1990-х гг. Тогда они с мужем оформили сделку по цене, указанной в справке о стоимости из БТИ, а она, как известно, намного ниже рыночной стоимости жилья. «Тогда все так делали», — отметила Ольга. Конечно, суд принял решение вернуть деньги, указанные в договоре. Как оказалось, у женщины-продавца уже не было денег, вот и назначили выплату из ее зарплаты на долгие-долгие годы. Единственное, что забрала пара из квартиры — мебель, личные вещи да французские натяжные потолки.
