Этот метод отражает мотивацию типичного покупателя недвижимости, приносящей доход: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что есть определенная связь между размером инвестиций и выгодами от прямого использования приобретаемого объекта, примерная стоимость недвижимого имущества рассчитывается как цена прав на долю общих доходов. Эта стоимость (инвестиционная, рыночная) рассчитывается как суммарная величина возможных доходов, создаваемых этим проектом.
Самое важное преимущество доходного подхода, когда осуществляется оценка ценных бумаг, оценка квартир, оценка коттеджей, оценка бизнеса и оценка всех видов недвижимости, в общем новейшая независимая оценка (независимый оценщик) сравнивая его с затратным и рыночным состоит в том, что этот метод главным образом отражает мнение покупателя о недвижимости как о статье финансовой прибыли, т. е. это качество объекта оценивается как основной фактор стоимости. Наш способ расчета стоимости непосредственно связан с рыночным и затратным способами. Например, ставки дохода, которые применяются в этом методе, обычно определяются из изучения общих затрат; инвестиции на восстановление берутся при определении финансового потока как независимые капиталовложения; варианты капитализации используются при корректировке схожести рыночного и затратного методов. Серьезным минусом этого метода является то, что он в отличие остальных путей независимой оценки базируется на вероятностных сведениях.
Внутренняя структура этого метода
В первую очередь при применении такого варианта делается предположение о величине общих прибылей от передачи оцениваемых объектов в аренду за некоторый промежуток использования, т. е. срок, пока владелец планирует хранить за собой право собственности на эту недвижимость. Арендные платежи очищаются от различных налоговых и коммунальных регулярных затрат, необходимых для полноценного сохранения объекта в определенном нормальном состоянии и прочих нужд, а следующим шагом рассчитывается стоимость недвижимости на момент окончания отрезка времени владения в абсолютном или долевом в зависимости от первичной цены выражении — так называемая сумма реверсии. На последнем шаге предположительные доходы, реверсия переводятся в текущую сумму методом прямой капитализации. Подбор варианта капитализации определяется типом и качеством будущих прибылей. По тому же принципу делается стандартная оценка бизнеса любого назначения.
Прямая капитализация применяется, в случае, когда прогнозируются стабильные или плавно изменяющиеся с незначительным порогом доходы. Но тот случай, если тенденция коррекции прибылей значительна или эти всплески и падения имеют вероятностный характер, то используют дисконтирование денежного потока.
Так, когда производится профессиональная оценка коммерческой недвижимости по современным методикам предсказуемо работающего делового центра в плотно построенном центре крупного города, комиссия может с уверенностью прогнозировать, что прибыль от аренды за прогнозный промежуток не смогут сильно меняться. Естественно, серьезную нестабильность прибыли логично предположить, например, при оценивании не эксплуатирующегося, но вплотную приблизившегося к сдаче элитного поселка в новом осваиваемом районе, еще не успевшем получить определенного признания.
Когда в будущем ожидается нестабильная динамика в отношении вероятных прибылей, то логично применять тот же способ прямой капитализации, учитывая с прошлого периода и текущие сведения по инвестициям и аренде применительно к похожим площадям.
