Аренда. При определении этого понятия рядовой обыватель упомянет об удобной форме пользования чьим-либо имуществом на протяжении определенного времени и на оговоренных заранее условиях. В качестве объекта аренды могут выступить любые вещи и объекты, использование которых не ведет к потере последними своих натуральных свойств. Это могут быть здания и земельные участки, оборудование и транспортные средства. Поскольку предпринимателей больше интересует недвижимость, остановимся на выделенных в самостоятельный вид зданиях и сооружениях.
Аренда недвижимости согласно российскому Гражданскому Кодексу (ГК) требует заключения соответствующего письменного договора, в котором детально расписываются обязанности и права арендодателя (сдающего в наем) и арендатора (берущего во временное пользование). Среди прилагаемых к договору документов должен быть Кадастровый паспорт, содержащий все основные характеристики объекта найма и его планировку.
В обязательном порядке в соглашении указывается сумма вознаграждения за пользование имуществом. Если данный пункт в договоре не прописан, то контракт нельзя считать заключенным. В течение срока договора (с интервалом не более одного раза в 12 месяцев) по инициативе любой из сторон (согласованной с оппонентом) арендная плата может меняться в ту или иную сторону. Причиной может быть изменение состояния имущества, экономические факторы и т. п.
Когда арендатор не укладывается в оговоренные сроки оплаты аренды, наймодатель имеет основания потребовать заблаговременной оплаты (не более двух сроков подряд). Если же арендатор нарушает сроки оплаты дважды кряду или пользуется имуществом не по назначению, возможно досрочное расторжение соглашения по инициативе арендодателя в судебном порядке.
В случае же надлежащего выполнения обязанностей арендатор вправе рассчитывать на преимущественное право перед другими претендентами на пролонгацию контракта (с возможностью пересмотра условий).
Среди обязанностей арендатора не только своевременная оплата, но и поддержка помещения в исправном состоянии. Если в контракте нет разграничений обязанностей по ремонтам, то расходы по текущим ремонтам ложатся на плечи арендатора, а капитальные работы оплачивает наймодатель.
По Гражданскому Кодексу в договоре может указываться срок аренды. Если указанный временной промежуток более года, то необходимо произвести государственную регистрацию договора. В случае отсутствия в соглашении временных рамок считается, что оно рассчитано на неопределенный срок. Такой договор, а также со сроком до одного года, регистрации не подлежит.
Стороны могут отказаться от обязательств аренды, заблаговременно (к примеру, за три месяца) уведомив оппонента.
Заключение договора стороны должны подкрепить актом передачи недвижимости, завизированным подписями обоих участников сделки.
Аренда недвижимости. Земельный вопрос
Гражданский Кодекс выступает в качестве регламентирующего документа при решении спорных вопросов землевладения арендуемой недвижимости. Согласно Кодексу при вступлении в силу договора найма арендатору права, как на недвижимость, так и на земельный участок, служащий основой арендуемого строения.
Земля под строение может принадлежать наймодателю или другому лицу. В случае принадлежности земли первому проблем нет – строение арендуется вместе с землей, на которой оно стоит. Если земля принадлежит иному лицу, допускается пользование ею без согласия на то собственника. Правда, не должно возникать разногласий с законом и договором.
Бывают ситуации, когда собственник земли решает продать её в период аренды сооружений, находящихся на этой земле. В таких случаях права арендатора в пределах условий договора сохраняются до окончания действия соглашения. Даже если новый собственник требует освободить территорию, покажите ему статью 617 из Гражданского кодекса (п. 1). Там четко указано, что изменение владельца недвижимости не является основанием для отчуждения арендаторов от сданного в наем имущества. Заключенный контракт не может быть аннулирован или изменен.
Когда срок действия арендного договора закончен, составляется очередной акт передачи с подписями заинтересованных сторон. Если арендатор запоздал с возвратом имущества, арендодатель вправе требовать оплату за период просрочки, а также неустойку.
